از خرید ملک در آلمان چه می‌دانید؟
کشور آلمان، جزو پرطرفدارترین و محبوب‌ترین مقصدهای مهاجرتی دنیا محسوب می‌شود. اقتصاد پیشرفته، سطح کیفیت بالای زندگی، بازار تجاری و پیشرفته، درآمد بالای مشاغل مختلف و رفاه عمومی بالا از دلایل اصلی مهاجرت به آلمان است. یکی از اصلی‌ترین و مطمئن‌ترین روش‌های مهاجرتی، مهاجرت از طریق سرمایه‌گذاری است.
خرید ملک در آلمان یا اجاره ملک نوعی روش سرمایه گذاری در آلمان است. با توجه به افزایش قیمت، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات آلمان روشی سودآوراست و فرصت مناسبی برای پیشرفت اقتصادی به شمار می‌رود. البته باید این را در نظر داشته باشید خرید ملک در آلمان، روشی هزینه‌بر است. علاوه‌بر قیمت واقعی خرید، هزینه‌های جانبی دیگری مانند هزینه‌های اسناد رسمی، دلالی و مالیات بر انتقال زمین در آلمان نیز وجود دارد.
این روش، در صورت نیاز به دسترسی سریع به پول، امکان‌پذیر نیست چون ممکن است زمان زیادی برای فروش املاک موردنیاز باشد.قبل از هرگونه توضیح در مورد خرید ملک در آلمان لازم است بدانید که، توضیحات و موارد بیان شده در این مطلب تنها به عنوان راهنما در نظر گرفته می‌شوند. ما همیشه توصیه می‌کنیم با یک نماینده املاک (Immobilienmakler)، وکیل (Rechtsanwalt) و یا مشاور مالیاتی (Steuerberater) مشورت کنید.
ما در این مقاله از موسسه روسان به بررسی شرایط خرید ملک در آلمان، مدارک لازم و مراحل این فرآیند می‌پردازیم. اگر علاقه‌مند به کسب اطلاعات بیشتردر این حوزه هستید می‌توانید از مشاوره اولیه رایگان مجموعه ما استفاده کنید.
شرایط خرید ملک در آلمان
در این روزها بسیاری از مهاجرانی که قصد دریافت اقامت سرمایه گذاری در آلمان را دارند، با بررسی نرخ وام دراز مدت با سود بسیار پایین در بانک‌های آلمانی و چک کردن قیمت اجاره در بسیاری از مناطق این کشور، به دنبال خرید ملک در آلمان هستند.
خرید ملک در آلمان یکی از کم ریسک‌ترین و مطمئن‌ترین روش‌های سرمایه‌گذاری در این کشور به محسوب می‌شود. املاک به صورت خصوصی یا از طریق یک آژانس املاک (Immobilienmakler) به فروش گذاشته می‌شوند، که در هر دو مورد مسئولیت اصلی متوجه خریدار است، تا ملک مورد علاقه خود را پیدا کند.
از این رو املاک معمولاً به واسطه آژانس‌ها فروخته می‌شوند و کمتر پیش می‌آید که خود اشخاص به صورت مستقل برای فروش ملک‌شان اقدام کنند. پیدا کردن یک ملک برای خرید در آگهی روزنامه‌ها، در وب سایت‌ها و یا درگاه‌های آگهی آنلاین امکان‌پذیر است. در ادامه به معرفی تعدادی ملک در کشور آلمان می‌پردازیم.
- شهر: برلین
- محله: زهلندورف
- سال ساخت: ۱۹۰۷
- نوع ساختمان: آپارتمان
- طبقه: ۲ از ۱۰
- قیمت: ۵۵۹,۰۰۰ یورو
- تعداد اتاق خواب: دو
- پارکینگ: دارد
- زیر زمین: دارد
- ویژگی‌ها: نزدیک به دانشگاه آزاد، چشم‌انداز روبه پارک، بالکن، نزدیک به مرکز خرید و سینما، آسانسور و…
- شهر: برلین
- محله: میته
- سال ساخت: ۱۹۹۸
- نوع ساختمان: آپارتمان
- طبقه: ۳ از ۷
- قیمت: ۲۲۹,۰۰۰ یورو
- تعداد اتاق خواب: یک
- پارکینگ: دارد
- زیر زمین: ندارد
- ویژگی‌ها: نزدیک به مرکز خرید، محیطی آرام، آسانسور، چشم انداز زیبا و…
بهترین پورتال های فروش ملک در آلمان
از جمله پورتال‌های فروش املاک آلمان به صورت آنلاین می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- immobilienscout24
- immowelt.de
- Immobile
هزینه خرید ملک در آلمان
خرید ملک در آلمان مانند سایر کشورهای جهان علاوه بر هزینه اصلی ارزش ملک هزینه‌های جانبی دیگری نیز دارد که در ادامه به معرفی این هزینه‌ها می‌پردازیم.
|
هزینه ها
|
مقدار
|
فردی که باید هزینه را پرداخت کند.
|
|---|---|---|
|
مالیات انتقال ملک (grunderwerbssteuern)
|
۳.۵ الی ۶.۵ درصد ارزش ملک
|
خریدار
|
|
هزینه‌های دفاتر اسناد رسمی
|
۱.۲ الی ۱.۵ درصد ارزش ملک
|
خریدار
|
|
حق الوکاله
|
۳ الی ۷ درصد
|
خریدار
|
|
هزینه‌های آژانس املاک
|
۷.۱۴ درصد قیمت ملک
|
نصف خریدار، نصف فروشتده
|
|
هزینه انتقال املاک و مستغلات
|
۳.۵ تا ۶.۵ درصد قیمت خرید
|
خریدار
|
در ادامه هزینه خرید هر متر مربع آپارتمان در مرکز تعدادی از شهرهای پرطرفدار آلمان را مقایسه می‌کنیم.
|
شهر
|
هزینه هر متر مربع ملک در مرکز شهر
|
|---|---|
|
برلین
|
۸,۲۸۳.۳۱ یورو
|
|
هامبورگ
|
۸,۱۴۰ یورو
|
|
مونیخ
|
۱۰,۸۴۶ یورو
|
|
کلن
|
۵,۱۸۲ یورو
|
|
فرانکفورت
|
۷,۵۷۹ یورو
|
مدارک لازم جهت خرید ملک در آلمان
برای خرید ملک در آلمان مانند سایر فعالیت‌های اقتصادی در این کشور ارائه مجموعه مدارکی به شرح زیر مورد نیاز است.
- اثبات تامین مالی
- اثبات درآمد کافی یا صورت حساب بانکی
- گذرنامه معتبر یا کارت شناسایی (مدرک اقامت)
- مدرک اشتغال
- حساب بانکی آلمان
- شماره مالیات (افراد غیر مقیم ممکن است به شماره مالیات (Steuernummer) در آلمان نیاز داشته باشند که از اداره مالیات محلی گرفته شده است.)
- قرارداد خرید ملک
- قرارداد خرید محضری
- تأییدیه دفتر خارجی (در صورت وجود): ساکنان غیر اتحادیه اروپا ممکن است برای خرید ملک نیاز به تأیید دفتر خارجیان (Ausländerbehörde) داشته باشند.
- آخرین اظهارنامه مالیاتی
- پرسشنامه Selbstauskunft: شما باید پرسشنامه‌ای به نام “Selbstauskunft” را تکمیل کنید که در آن اطلاعات شخصی مانند نام، درآمد فعلی، وضعیت تاهل، تعداد فرزندان و غیره را ارائه دهید.
مراحل خرید ملک در آلمان
فرایند خرید ملک در آلمان شامل مراحل خاصی است. این مراحل عبارتند از:
- انتخاب ملک مناسب جهت خرید در آلمان
- رزرو ملک منتخب
- آماده کردن قرارداد خرید ملک
- پرداخت هزینه ملک
- پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک
- ثبت رسمی سند ملک در دفتر اسناد رسمی در آلمان
مالیات بر مسکن در آلمان
مالیات بر املاک در آلمان (Grundsteuer، مالیات زمین یا مالیات بر دارایی محلی نیز نامیده می‌شود) برای املاک و مستغلات اعمال می‌شود. این یک مالیات عمومی است که توسط مقامات محلی در هر منطقه اخذ می‌شود. نرخ‌ها در هر مکان متفاوت است و همچنین بر اساس نوع ملک است.
مالیات بر املاک در آلمان بر اساس ارزش ارزیابی شده ملک، تعیین می‌شود که فاکتورهایی مانند مکان و اندازه ملک را در نظر می‌گیرند. همه انواع املاک و مستغلات، از جمله زمین‌های غیر آباد، مشمول این مالیات هستند. نرخ مالیات بر دارایی در آلمان به طور کلی پایین است و معمولاً از ۰.۲۶٪ تا ۱٪ متغیر است.
اخذ ویزا جهت خرید ملک در آلمان
خرید ملک در آلمان، اگرچه با اخذ اقامت و شهروند شدن ارتباطی ندارد اما در صورتی که تمام معیارهای قانونی را داشته باشید، می‌توانید ملکی را در آلمان خریداری کنید و برای شهروند شدن درخواست دهید. در آلمان می‌توانید بدون اینکه مقیم آلمان باشید، خانه بخرید و برای شهروندی درخواست دهید. اما به طور کلی خرید خانه باعث آسان شدن شهروندی آلمان نمی شود.
شما باید ملک در آلمان، فقط می‌توانید ویزای توریستی (کوتاه مدت ) دریافت کنید. ویزای کوتاه مدت “C” است که می‌تواند یک بار، دو بار یا چند بار ورود باشد و به دارنده آن اجازه می‌دهد حداکثر به مدت ۹۰ روز هر ۶ ماه یکبار وارد یک کشور آلمان شوند.
خریداران ملک اغلب ویزای توریستی دریافت می کنند. در طول مدت اعتبار ویزای توریستی، معمولا زمان کافی برای افتتاح حساب بانکی، مشاهده ملک انتخابی و جمع آوری کلیه مدارک لازم برای خرید و نگهداری ملک را دارند.
دریافت وام خرید ملک در آلمان
خارجی‌ها می‌توانند در آلمان وام مسکن دریافت کنند. سیستم بانکی آلمان به افراد دیگر کشورها اجازه می‌دهد برای وام ملک درخواست دهند، اما قوانینی وجود دارد که باید از آنها پیروی کرد. برای دریافت وام معمولاً به مجوز اقامت معتبر، مدرک درآمد یا شغل نیاز دارید و باید معیارهای بانک را داشته باشید. برخی از بانک های آلمانی در آلمان که وام مسکن ارائه می‌دهند عبارتند از:
- Deutsche Bank
- Postbank
- Santander
- DKB
- Hypovereinsbank
- Commerzbank
- KfW
اینکه چقدر می‌توانید وام بگیرید بستگی به وضعیت اقامت شما دارد. افراد غیر مقیم می‌توانند تا ۶۰ درصد ارزش ملک وام بگیرند. اگر شما یک شهروند غیر اتحادیه اروپا با اجازه اقامت موقت هستید، واجد شرایط دریافت انواع وام مسکن باشید. DKB و Santander دو بانک آلمانی هستند که به مهاجران وام مسکن ارائه می دهند.
مزایا و معایب خرید ملک در آلمان
خرید ملک در آلمان نیز مانند سایر روش‌های سرمایه‌گذاری در این کشور قطعا در کنار مزایا، معایبی نیز دارد که در ادامه به معرفی مزایا و معایب خرید ملک در این کشور می‌پردازیم.
- تبدیل پول به سرمایه ارزی
- کشور آلمان کشور مطمئن و امنی برای پیشرفت و توسعه اقتصادی است.
- خرید ملک مطمئن‌ترین روش سرمایه‌گذاری در یک کشور دیگر محسوب می‌شود.
- می‌توانید حساب بانکی بین المللی داشته باشید.
- با خرید ملک در آلمان، در بلندمدت مشمول کسب درآمد عالی خواهید شد.
- محدودیت دریافت اقامت از طریق خرید ملک
- ملزم به پرداخت مالیات و هزینه های بیشتر برای خرید ملک در آلمان خواهید بود.
- قیمت بالای ملک در بیشتر شهرهای آلمان
- قوانین و تشریفات ادرای دست و پاگیر کشور آلمان در زمینه انتقال ملک
اجاره ملک در آلمان
اجاره ملک در آلمان بسیار مشهورتر و پر طرفدارتر از روش خرید ملک در آلمان است. بسیاری از مردم آلمان در خانه های اجاره‌ای زندگی می‌کنند. در شهر برلین بیشترین تعداد افراد اجاره‌نشین وجود دارد که در این میان تنها ۱۵ درصد مردم در خانه‌های شخصی خود زندگی می‌کنند.
قیمت اجاره در سال ۲۰۲۴ افزایش یافته است. به عنوان مثال در شهر مونیخ برای پرداخت متوسط اجاره در یک آپارتمان ۱۲۰ متری فرد ملزم به پرداخت ۲۵۰۰ یورو در ماه است. میانگین اجاره در آلمان معمولا به عنوان هزینه هر متر مربع توصیف می‌شود. طبق اعلام موسسه فدرال تحقیقات ساختمان، اجاره آپارتمان‌ها در آلمان به طور متوسط ۱۰ یورو در متر مربع بوده و قیمت‌ها از حدود ۸ یورو در هر متر مربع تا ۱۵ یورو (برلین) است.
برای پیداکردن یک خانه در آلمان جهت اجاره، شما می توانید با پرداخت پول به یک مدیر متخصص در این زمینه، جستجو و یافتن خانه را بر عده او بگذارید. همچنین پورتال‌هایی که به شما در یافتن خانه مناسب برای اجاره کمک می کنند، شامل موارد زیر هستند:
- Immobilien Scout 24
- Immowelt
- Mr Lodge
مدارک مورد نیاز اجاره ملک در آلمان
برای اجاره ملک در آلمان به مدارک و اسناد خاصی نیاز دارید. مهم‌ترین اسناد موردنیاز برای اجاره ملک عبارتست از:
- ارائه فرم درخواست اجاره (که معمولاً در بازدید ارائه می شود).
- ارائه کپی تصویر ID و اجازه اقامت (در صورتی که نیاز به یک شناسه باشد).
- اثبات درآمد که به طور معمول به سه ماه گذشته مربوط است.
- گواهینامه ای از صاحبخانه قبلی خود مبنی بر عدم اجاره بهاء معوق
- گزارش اعتباری
لازم به ذکر است که، بازار املاک آلمان رقابتی است. بنابراین مهم است که تمام اسناد خود را به ترتیب تهیه کنید.
معایب و مزایای اجاره ملک در آلمان
اجاره ملک در آلمان دارای مزایا و معایب مختلفی است. مهم‌ترین مزایا و معایب اجاره ملک در آلمان عبارتست از:
- با توجه به گران بودن هزینه خرید ملک در آلمان و افزایش این رقم در سالهای پیش رو، گزینه اجاره مقرون به صرفه تر بوده که با بودجه اکثر افراد همخوانی دارد.
- موظف به پرداخت مالیات برای خرید و فروش ملک در آلمان نیستید.
- پرداخت هزینه‌ها و عوارض خانه بر عهده مالک است، نه شما.
- اجاره ملک در آلمان یکی از راه‌های شناخته شده سرمایه‌گذاری به حساب می آید.
- بسته به شرایط زندگی ملزم به جابه‌جایی هستید.
- اگر در شهرهای بزرگ تر زندگی کنید باید در ماه اجاره بیشتری نسبت به یک شهر کوچک آلمانی بپردازید.
- برخی از آپارتمان‌ها در آلمان مشمول اجاره مبله نمی‌شوند.
- اجاره ملک در آلمان گران است.
نکات مهم اجاره و خرید ملک در آلمان
برای خرید ملک در آلمان باید فاکتورها و نکات مهمی را در نظر داشته باشید. برخی از این فاکتورها عبارتند از:
- خانه‌ها در آلمان باید حداقل الزامات قانونی مربوط به سقف، پنجره‌ها، گرمایش و سایر تاسیسات را برآورده کنند. باید قبل از خرید اطلاعاتی به شما ارائه شود، اما هیچ تضمینی وجود ندارد که بتوانید درک کلی از خانه مذکور، پیدا کنید. با توجه به این موضوع، می‌توانید یک معمار یا ارزیاب (amtlich vereidigter sachverstandiger) را برای انجام این بررسی استخدام کنید.
- سپس باید استطاعت مالی خود را برای خرید ملک در آلمان یا اجاره آن برآورد کنید. با این کار توانایی خود را برای ارائه پیشنهادهای سخت و رقابت با دیگر افراد جهت خرید و یا اجاره یک ملک خاص ارزیابی خواهید کرد.
- هنگام خرید ملک در آلمان از طریق آژانس املاک، رایج‌ترین روش تضمین، امضای یک رزرو رسمی است. پس از اینکه ملک را مشاهده کردید، دلال معاملات برای شما یک فرم رزرو ارسال خواهد کرد.
باید بدانید که به طور معمول باید هزینه رزرو (۰.۵ تا ۱ درصد از قیمت ملک) را پرداخت کنید. در برخی موارد نادر، رزرو می‌تواند عاری از هزینه باشد. تنها پس از پرداخت هزینه رزرو، ملک مذکور به نام تان رزرو شده و از بازار فروش خارج خواهد شد. دوره رزرو معمولا بین ۲ الی ۴ هفته متغیر است و باید زمان کافی برای نهایی کردن وام مسکن به شما داده شود.
بهترین شهرها برای خرید ملک در آلمان
آلمان یکی از باثبات‌ترین و جذاب‌ترین بازارهای املاک و مستغلات اروپا است که فرصت‌های مختلفی را برای سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن ارائه می‌دهد. چه به دنبال یک آپارتمان شهری، یک خانه در حومه شهر یا یک ملک تجاری باشید، می‌توانید آن را در آلمان پیدا کنید. بهترین شهرهای آلمان برای خرید ملک عبارتست از:
برلین
برلین انتخاب شماره یک برای خرید و فروش ملک در آلمان است. برلین پایتخت و بزرگترین شهر آلمان است. این شهر دارای بازار املاک و مستغلات گسترده و متنوعی است که انواع ملک، مکان‌ها و قیمت‌های متفاوتی دارد. میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در برلین حدود ۷۰۰۰ یورو است که بالاتر از میانگین ملی است اما همچنان از بسیاری از پایتخت‌های اروپایی دیگر پایین‌تر است.
با این حال، انتظار می‌رود که قیمت‌ها در چند سال آینده به طور قابل توجهی افزایش یابد زیرا تقاضا بیش از عرضه است و شهر به رشد و توسعه ادامه می‌دهد. این امر برلین را به فرصتی عالی برای سرمایه‌گذاران و خریداران خانه تبدیل کرده است.
مونیخ
مونیخ پایتخت و بزرگترین شهر بایرن و سومین شهر بزرگ آلمان است. این شهر جهانی با استاندارد زندگی بالا، اقتصاد قوی و فرهنگ متنوع است. مونیخ به خاطر جشنواره اکتبر، فرهنگ غنی، معماری زیبا و مناظر خود مشهور است. همچنین مرکز آموزش، پژوهش و نوآوری است که میزبان دانشگاه‌ها و شرکت‌های زیادی است.
مونیخ تقاضای بسیار بالایی برای املاک و مستغلات از سوی افراد داخلی و خارجی و عرضه حداقلی دارد که آن را به یکی از گران‌ترین و رقابتی‌ترین بازارهای این کشور تبدیل کرده است. میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در مونیخ حدود ۸۰۰۰ یورو است که بالاترین قیمت در کشور و یکی از بالاترین قیمت‌ها در اروپا است.
نورنبرگ
نورنبرگ دومین شهر بزرگ، پس از مونیخ، و چهاردهمین شهر بزرگ آلمان است. این شهر تاریخی و فرهنگی با یک شهر قدیمی قرون وسطایی، یک بازار معروف کریسمس، و میراثی غنی از هنر و علم است. این شهر همچنین شهری مدرن و نوآور با پایگاه صنعتی و تکنولوژیکی مستحکم، زیرساخت‌های با کیفیت بالا و چشم‌اندازی سبز و پایدار دارد.
نورنبرگ پتانسیل زیادی برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات دارد، زیرا قیمت‌ها در مقایسه با سایر شهرهای آلمان هنوز نسبتاً پایین است، اما تقاضا و چشم انداز رشد بالا است. میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در نورنبرگ حدود ۳۵۰۰ یورو است که یکی از پایین‌ترین قیمت‌های کشور است
